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商人李嘉诚的抛售“账本”

文章发布时间:2015/5/26 16:32:41



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导读    香港首富李嘉诚继出售百佳超市被指资产西移、脱港入欧后,又接连曝出在内地一线城市多地套现物业,引得一向不置评论的万科董事长王石也在微博上惊呼:“这是一个信号,小心了!”
要点
  • Talk 1业内人士称,李嘉诚是跨越周期投资的高手,每次都获得过高额利润,曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。
  • Talk 2广州西城都荟的卖价折算后为2.9万元/平方米,而这项交易金额达30.3亿港元将为和黄录得约4.93亿港元的未经审核收益。
  • Talk 3尽管长实舍去了上海陆家嘴东方汇经中心这样的黄金楼盘,避开锋芒。但依靠慢开发策略,上海三项目普陀真如项目、嘉定项目及陆家嘴项目单单土地增值也超过了117亿。

2013年对于李嘉诚而言并不顺遂。先是五月份港口码头工人罢工一口一个“李老板”还钱令得这个昔日的香港“超人”颜面扫地,压力山大。接踵而来的便是出售香港本土份额第一的百佳超市,一时之间关于李嘉诚“脱港入欧”、“资产西移”的议论如火如荼,至于原因的相关猜测更是不绝于耳。

然而号称白手起家,擅长低买高卖的李嘉诚归根结底是商人,仅仅是为了“退出”而“抛售”似乎并不合乎其一贯的投资逻辑与准则。不妨看看李嘉诚这一连串“抛售”行为背后的账本。

首先,据估计,若按预期价格交易,李嘉诚旗下“长和系”近期仅转手百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心和广州西城都荟广场这三大业务,套取现金就可超300亿元人民币。

尽管百佳超市在香港是仅次于惠康的第二大超市,然而超市行业的不景气,经营成本的上升已使得这块“香饽饽”变得不那么有吸引力。和黄的零售业务税前利润增长率已从2010年的最高点38%下跌至2012的8%。虽然百佳超市在2012年营业额高达217亿港元,但毛利也仅2%至3%,只占和黄集团整体收入的5%。所以李嘉诚选择此时急流勇退变现并非不可取。

而内地的“抛售”账本如何呢?

抛掉了上海的“黄金楼盘”?

“李嘉诚是商人,资本逐利,无可厚非,当初进来内地就是要套利赚钱的。”业内人士称,李嘉诚是跨越周期投资的高手,每次都获得过高额利润,曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。

而这一次,李嘉诚计划以60亿元人民币底价叫卖上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼却引起了业内的不解。“东方汇经OFC”是长实开发的一个甲级写字楼项目,2006年10月以楼板价10400元/平方米从富都世界发展有限公司手中获得,可建地上总建筑面积为11万平方米。

“东方汇经OFC”位于陆家嘴金融核心区,毗邻上海中心、环球金融中心及金茂大厦。共建35层楼,总高约200米,原计划于2014年落成。

东方汇经OFC的租金水平也向区域内的超甲级写字楼看齐,或在每平方米15-20元/天。仅按地上面积算,该项目今后每年为长实至少贡献租金6亿-8亿元人民币。

“如果长实不是十分缺钱,没有必要出售这个项目。那边单价8-10万/平方米之间,如果持有的话,没有震荡的风险存在。” 在上海业内人士看来,倘若持有东方汇经OFC,项目收益不低。

然而项目收益的持续增长能力恐怕是李嘉诚担心的“软肋”,有分析人士指出,李嘉诚之所以会选择此时出售东方汇经OFC,其实也是受到前不久刚刚封顶、设计高度超过上海环球金融中心的上海中心大厦影响。

外形酷似“打蛋器”的上海中心大厦位于浦东的陆家嘴功能区, 据资料,上海中心建成后将拥有9个区间,21个空中花园。办公面积约为20.7万平方米,酒店及配套设施约8万平方米,会议及宴会面积为3600平方米,商业零售面积约6万平方米,除顶部区域外,其余各区间的高度都在12-15层之间。

这座由上海城建、陆家嘴集团与上海建工合建的庞然大物毫无疑问令非本帮的长实系颇感挫败。分析人士称,东方汇经OFC东面正对的就是“上海中心”,明年即将入市,一出来就会拉走很多客户。“在投资重心西移的大背景之下,选择在上海中心入市之前完成出售东方汇经OFC会利于收益最大化。”

至于买卖本身是否是“割肉”处理,有专家表示,该项目目前出售价格合理,并非低价抛售,从7年前的拿地价8亿元多,到如今的叫卖价60亿元,刨除建安和财务成本,也有很大的利润空间。

广州西城都荟“贵族”定位成泡影?

李嘉诚出售上海陆家嘴写字楼项目的传闻还未退热,长和系又突然宣布抛售其在广州的一宗大型综合购物商场。

近日,和记黄埔、长江实业双双发布公告,将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手,买家均为离岸公司GCREFAcquisitions22Limited,两项交易预计将于11月29日完成,总交易金额达30.3亿港元。

资料表明,西城都荟广场为广州市人民政府在香港招商的首批地铁上盖综合商住项目,总建筑面积8.8万平方米,去年底刚刚开业。西城都荟定位中高端,填补西部商业的空白,辐射佛山。和记黄埔地产有限公司市场部董事梁泰来相信“西城都荟能吸引中高端消费群,从而带动整个区域蜕变”。

然而,熟悉黄沙片区的市民都知道,这里是聚集水产市场、药材市场及其下游物流的老城区。在白领钟小姐的印象中,老西关商业是零散、低档,“即使有大型商场也不会专门去”。相反天河路、环市路商场聚集更有吸引力。由于地缘等原因,现在商场负一层与首层商铺出租率达到90%,但第二、三层仍有近三分之一的商铺未租出。

“西城都荟位于地铁上盖,但同时也处于交通繁忙的珠江隧道口一带,经常出现交通堵塞,这对于商场经营是大忌;其次,与天河商圈以及北京路商圈相比,黄沙商圈早已衰落。”业内人士分析称。

广州西城都荟的卖价折算后为2.9万元/平方米,而这项交易金额达30.3亿港元将为和黄录得约4.93亿港元的未经审核收益。

这或许是“长实系”最好的时代?

与在内地市场浸淫多年的和记黄埔有限公司相比,长江实业集团有限公司一直以来主打香港市场,在内地并未有突出的业绩,多以参股和黄坐收盈利。

但近两年,长实有意在内地独立操刀,再造一个地产平台,在北京、上海、广州开发了多个项目,2012年,长实在内地的销售额20多亿元。2013年,长实将进入业绩爆发期,除去广州外,仅上海的两个项目销售额预计可达50亿元,北京一个项目预计至少30亿元,这意味着在内地的业绩将大增3倍,而这也得益于其一贯缓慢开发的策略。

目前,长实在内地正在开发的项目有北京顺义区别墅项目誉皇殿,广州的御湖名邸及都会新城,上海的普陀真如项目、陆家嘴甲级写字楼及嘉定南翔湖畔天下。

即使在略显颓势的上海地产行业,长实一样赚的盆满钵满。长实在香港一直坚持“货如轮转”,但在内地,无论和黄还是长实,始终都是慢开发策略。“香港区域成熟已经到一定程度,捂盘意义不大,上海有很多新城,这些新城刚开始拿地很便宜,捂一段时间,等区域配套设施逐步完善成熟以后再进行开发,整个区域价值提升了,获得的收益完全不一样。嘉定新城现在大的开发商都已进入,很多新盘出来了,这个时候再开发,人气比较旺。真如项目也是如此,地铁11号线已经修好了,长实点把握得比较准,选择开发时机,利润最大化,地价和售价都有很大升值空间。”

尽管长实舍去了上海陆家嘴东方汇经中心这样的黄金楼盘,避开了锋芒。但依靠慢开发策略,上海三项目普陀真如项目、嘉定项目及陆家嘴项目单单依靠土地增值也超过了117亿元。

据长实地产投资董事透露,北京誉皇殿跟广州御湖名邸两个项目去年卖了20多亿,今年,北京、上海、广州都有项目推出。“今年应该是我们在内地最丰收的一年。上海嘉定和真如项目,应该会在3、4月可以取得预售证,我们会马上正式销售,进展顺利的话,销售额接近50亿元。北京誉皇殿去年卖了150套,差不多15亿,今年春天起码推100套,售价会提高3%-5%,年底之前有200套,顺利的话要达到30亿元。广州现在还有些细节没有确认,也会有一些销售。我相信如果按照目前计划,上海和北京的销售额加起来有七八十亿元。”

李嘉诚在内地楼市的势头简直是势不可挡,哪来的“抛售”“看空”一说呢?

结语

9月5日,新鸿基旗下企业威万国际投资有限公司以217.7亿元夺得徐家汇中心项目地块该地块为上海土地出让史上总价最高地块。与此同时,杭州华家池地块、苏州金鸡湖地块也将于9月5日出让,前者起始总价高达97亿元,有望冲击杭州的总价地王;而后者起始楼板价约为8738元/平方米,则有望追赶苏州的单价地王。业内戏称9月5日将成为“地王日”。在内地企业纷纷陷入拿地狂潮之时,李嘉诚仍然保持着资产整合节奏的冷静,值得借鉴。


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